Lokator to według polskiego prawa najemca lokalu lub osoba używająca lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Taka osoba, po podpisaniu odpowiedniej umowy, przyjmuje na siebie zarówno obowiązki, jak i prawa. Niestety, świadomość tego, jakie są możliwości, a jakie zagrożenia związane z wynajmem jest w Polsce wciąż bardzo niska. A szkoda! To istotne, by wiedzieć, co na ten temat mówi polskie prawo i by korzystać z ochrony, jaką nam gwarantuje. W naszym artykule przedstawiam podstawowe przepisy, o których warto pamiętać i wyjaśniamy, na jakie udogodnienie może liczyć osoba wynajmująca lokal.
Podstawa prawna – o czym warto wiedzieć?
Podstawą prawną, o której należy pamiętać jest Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r.
o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Jej najważniejsze punkty, które mają kluczowe znaczenie w tej sprawie to:
“Art. 6a.
- Wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.
- W razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę, wynajmujący jest obowiązany wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu.
- Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:
1) utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia;
2) dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy;
3) dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:
- a) napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu,
- b) wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.”
Co to oznacza w praktyce?
Na co może liczyć osoba wynajmująca mieszkanie?
Osoba wynajmująca mieszkanie może oczekiwać od właściciela nieruchomości konkretnych działań. Zgodnie z przytoczonymi powyżej przepisami chodzi przede wszystkim o:
- utrzymanie lokalu w stanie, który jest zgodny ze stanem opisanym w umowie,
- dbałość o różnego rodzaju instalacje, w tym instalację wodną, gazową, grzewczą,
- dbałość o utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości części wspólnych budynku,
- w razie potrzeby wymianę pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.
Utrzymywanie dobrego stanu mieszkania to obowiązek spoczywający na właścicielu lokalu przez cały okres trwania umowy. Jeśli w wyniku jakiejś awarii lub nagłej potrzeby, wystąpi konieczność przeprowadzenia poważnej naprawy lub konserwacji, lokator powinien niezwłocznie skontaktować się z osobą wynajmującą mu mieszkanie. Warto też pamiętać, że zgodnie z polskim prawem, lokator nie ponosi odpowiedzialności za zniszczenia, które są wynikiem naturalnego i zwykłego zużycia. Właściciel nie ma więc prawa żądać od nas odszkodowania lub innej rekompensaty za szkody, takie jak np. zużycie wykładziny wynikające z jej codziennego użytkowania.
O czym pamiętać?
Warto także pamiętać o prawach, które przysługują nam już na etapie podpisywania umowy. Po pierwsze, powinniśmy podpisać stosowne dokumenty jedynie wtedy, gdy mamy pewność, że dana osoba jest pełnoprawnym właścicielem mieszkania. Aby się o tym przekonać, możemy poprosić najemcę o pokazanie odpisu z księgi wieczystej. Z kolei jeśli właściciel mieszka poza granicami Polski i nie może spotkać się z nami osobiście, bardzo ważne jest sprawdzenie pełnomocnictwa lub zgodny właściciela na wynajęcie lokalu.
Podczas spisywania umowy warto także zwrócić uwagę na postanowienia dotyczące czynszu, w tym:
- jego wysokość,
- to, czy podana kwota jest kwotą netto, czy brutto,
- datę comiesięcznej wpłaty,
- sposób przekazania pieniędzy (gotówka, wpłata na konto),
- fakt, czy w podanej kwocie są zawarte opłaty za media oraz za śmieci, czy też jest to osoba kwota.
